倉儲物流或許是最好的觀察窗口。世邦魏理仕日前發布的《轉折之機：中國西部倉儲物流市場新常態》報告(以下簡稱“報告”)預測，到2021年末，成渝高標倉(高標準倉儲設施)存量預計將達到975萬平方米，占比全國18%。而過去5年里，成渝高標倉凈吸納量一直領先全國，到2021年末預計占比全國26%，較2015年顯著上升13個百分點。

這也意味著，在倉儲物流領域，一個新的“成渝圈”格局正在出現。

制造業“爆發”背后的新需求

根據報告，到2021年末成渝高標倉凈吸納量預計將占全國26%，高標倉存量預計將占全國18%。凈吸納量背后是市場需求，而倉庫存量代表區域市場規模，世邦魏理仕西南區董事總經理謝凌解讀稱，這意味著成渝在倉儲物流領域的地位正穩步提升。

提升背后，與基建和消費基礎關系密切。

報告提到了一個細節：過去三年，成都倉儲物流市場的需求為消費主導型市場，而在重慶，隨著電商需求自2020年起快速發展，推動市場呈制造和消費型的雙輪驅動。

在謝凌看來，這是因為與其他三大城市群相比，成渝經濟發展能級具備持續提升的潛力，尤其在新一輪城鎮化進程、基礎設施建設、產業導入等方面，將顯著加大區域虹吸效應，繼而吸引人口加速聚集，為倉儲需求提供強勁的內生動力。

其中，挖掘和培育成渝地區的節點城市是填補城市群發展凹陷的關鍵，這也將加速成渝基礎產業、產業協作等互通互聯。

比如在制造業方面，《成渝地區雙城經濟圈建設規劃綱要》提出要“培育具有國際競爭力的先進制造業集群”。世邦魏理仕西南區產業地產部負責人王蒙豪指出，制造業倉儲需求方興未艾，2021年前三季度成渝制造業需求爆發，同比增長170.6%，其中汽車及零部件租戶最為活躍。

在雙循環新發展格局下，內陸開放讓成渝倉儲面向的不僅是西部，而是更大的市場。

“特別是在穩定中國與東盟供應鏈、產業鏈上，成渝迎來戰略機遇。”謝凌提到，隨著即將生效的RCEP，以及東盟歷史性首超歐盟成為中國第一大貿易伙伴等時代機遇，未來由成渝主導的陸海新通道將在中國對東盟經貿往來中扮演更加重要的角色，“對外貿易開啟新篇章，將支撐倉儲物流市場提速發展”。

倉儲網絡的“成渝圈”正顯現

10月，《成渝地區雙城經濟圈建設規劃綱要》正式印發，加速了第四極的發展。

尤其是，隨著新一輪城鎮化釋放，成渝兩地及中間城市的地理區位、離散程度及其與主要交通樞紐、商圈的直線距離、通勤距離將發生變化，特別是成都以東、重慶以西方向的原衛星區域或城市。

這一變化或將引導倉儲物流投資者重新審視布局，這是因為，需求端的這一變化亦考驗著開發商在成渝兩地的高標倉市場份額和布局網絡的合理性。報告指出，目前，普洛斯是成渝高標倉儲市場份額最大的開發商，占比21.7%。

王蒙豪還提到一個細節：投資者們正在以“圈”為視角，將效率敏感的貨品倉儲于傳統高標倉園區，而將效率不敏感的貨品倉儲于中間城市的衛星倉等。

比如，生鮮食品、電商等效率敏感的倉儲主要布局在離市場較近的地方，而電器、家具等效率不那么敏感的貨品，則主要倉儲于中間城市的衛星倉等，例如簡陽、璧山等區域。報告提到，這一現象已于2021年初現——個別生鮮電商租戶將西部配送中心在成渝兩地間重新配置，以更優輻射“圈”需求。

又比如，報告中提出了“核心園區”的概念。隨著成渝高標倉供應的逐年放緩，加之租戶對臨近終端市場、交通設施、制造商等的區位價值愈發看重，未來核心園區的價值將愈發凸顯。

謝凌指出，得益于成渝經濟圈城鎮化加速和產業升級，成渝倉儲物流市場或將涌現新的核心園區，如東部新區和汽車制造集聚區的成都龍泉園區；而在重慶鐵路物流基地，其得益于地理優勢、供貨鏈聚集等因素，對生鮮電商、城配租戶的吸引不斷提升。

“未來，開發商應更加關注成渝兩地極具潛力的園區或中間城市的投資機會，以搭建更完善的‘成渝圈’倉儲網絡。”謝凌說。（新聞來源：成都商報-紅星新聞記者 鄒悅）