近期，關于外資投資中國房地產的討論備受矚目。
《中國經營報》記者從業內人士處了解到，今年上半年，國內大宗交易中，內、外資的占比情況與往年相比無明顯變化。實際上，從外資落地情況來看，其投資偏好并無明顯變化，依舊偏愛倉儲物流類資產。
第一太平戴維斯華北區投資部負責人、高級董事李健表示，今年以來，外資對國內資產的投資意向主要集中在產業園（如生命醫療科學園）、工業地產、長租公寓、物流、數據中心等資產類別上，這些產業過去并非傳統開發商所關心的主流賽道。
新經濟資產受青睞
戴德梁行近期發布的地產投資市場研究報告中提到，從中國整個房地產行業來看，物流資產項目投資熱度不減，根據一些基金過去幾個季度在房地產行業的主要投向發現，大量資金集中在物流地產。
10月24日，高盛資產管理和森瑤中國共同宣布，雙方已成立合資公司，首期投資約6.75億美元用于在中國收購、開發和運營一線城市及周邊核心城市的新型工業、物流、冷鏈等新基建項目，首批合作的種子項目為4個位于大上海地區的新基建項目，共計24萬平方米。
11月7日，普洛斯宣布最新一期中國收益基金——普洛斯中國收益基金VI（GLP CIF VI）完成募資。據了解，該基金資產管理規模達76億元，將投資于中國19個城市的20處物流園區，均位于國家級物流節點城市或各自省份的重要流通節點，可租賃面積約213萬平方米。該基金投資人為國內領先的保險機構以及其他普洛斯現有投資伙伴，普洛斯擔任基金管理人及資產管理人。
據普洛斯方面披露，過去12個月，普洛斯在全球范圍內的物流不動產基金募資共達133億美元。截至目前，普洛斯在中國的物流基礎設施總面積超過4900萬平方米，不動產資產管理規模超過450億美元。
11月8日，黑石房地產基金持有及管理的多元資產管理平臺——龍地宣布，即將完成對粵港澳大灣區內面積約28萬平方米的現代倉庫的收購。據了解，自2017年以來，龍地已從純物流平臺迅速發展為覆蓋倉儲物流、長租公寓和商業辦公的多元資產管理平臺。在倉儲物流方面，龍地目前已在18個城市進行了投資，管理著40多個物流園區，總建筑面積已超500萬平方米。
對于此次收購，黑石高級董事總經理、大中華區房地產主管韋增鵬對外表示，這是擴大龍地的重要一步，將繼續擴展業務布局，并在整個房地產周期內提供國際性專業知識和經驗。
今年上半年，易商紅木于2月收購了集中在長三角地區的建有55萬平方米的物流及工業資產組合，覆蓋上海、昆山、蘇州、太倉及杭州等地；港資企業新世界發展于5月耗資22.9億元收購了位于成都及武漢的6項物流物業；6月，摩根士丹利宣布收購長三角物流及工業資產，包括位于南通、太倉、蘇州和嘉興近21萬平方米的綜合物流地產項目。
據了解，近幾年，物流倉儲逐漸成為極具韌性的地產板塊。世邦魏理仕統計數據顯示，一線城市的物流地產投資凈回報率在6%～8%，遠高于商業地產的4%～5%和住宅地產的2%～3%。并在疫情影響下展現出較強韌性及抗風險能力。
仲量聯行發布的《2022亞太區房地產市場展望》報告亦指出，預計2022年優質物流地產將迎來大量新增供應，總存量高達2080萬平方米，年增速達17%，其中城市物流和冷鏈物流將受到更多關注。
此外，隨著基礎設施公募REITs的持續擴容，除了倉儲物流外，產業園區和保障性租賃住房等資產類別進一步受到外資關注。
11月10日，據媒體消息，凱德投資近日成立2只在岸人民幣基金，即凱德投資中國產業園核心型人民幣基金I期和II期（CBPCF I和CBPCF II），規模分別為3.8億元和36億元，總規模約40億元，將聚焦投資于中國的產業園項目。
而在10月底，凱德還以15億元成功購入杭州市錢塘區約40畝住宅地塊，該項目計劃建設服務型公寓200套以上，高星酒店客房200間，剩余部分做零售商業。
在這之前的8月，易商紅木以2.68億元的價格，收購了位于上海張江一個生命科學研發產業園；9月，博楓資產管理接盤了富力地產與合景泰富聯手打造的上海市楊浦區新江灣城板塊的嘉譽云景項目，建成其在中國的第一個租賃住宅項目。
李健表示，以上這些均屬于新經濟資產范疇，其與國內宏觀經濟增長密切掛鉤，是目前國家鼓勵發展的重點領域，相關項目的租金增長有底層邏輯支撐。這類資產的退出渠道可以是市場化大宗交易退出，也可以通過國內公募REITs退出。而傳統的商辦資產，目前還無法通過公募REITs方式退出，因此相較而言新經濟資產更易受到資本市場青睞。
大宗交易仍處博弈階段
中指研究院企業事業部研究負責人劉水指出，外資機構具有較強的跨周期經營能力，潛在的盈利價值是其進場投資的根本標準。此外，整體市場穩定、行業具有發展潛力、當前資產價格有優勢等都是評判標準。
值得注意的是，外資所主要關注、投資的新經濟資產并非此前開發商的主流賽道。從實際落地金額來看，即便有些資產是從出險企業手中收購，但由于整體資金規模有限，亦不足以成為房企紓困資金來源。
據了解，自去年行業內部分企業出現流動性危機以來，不少開發商頻頻拋售資產以加速現金回流。以北京市場為例，據第一太平戴維斯三季度報告，北京寫字樓市場處于供過于求，潛在買家會仔細甄別并對優質資產出手；酒店受疫情影響最大，雖成為拋售變現的主力資產，但不是熱門標的；受疫情影響，購物中心吸引力在下降，部分商業零售配套項目通過法拍變現的頻率在提高。
10月17日，京東司法拍賣平臺顯示，北京博瑞大廈以20.37億元的起拍價成交。競買人為北京拾捌時宜企業管理咨詢有限公司，該公司由凱德（中國）商用有限公司持有100%股權。
據了解，博瑞大廈由北京特爾特物業發展有限公司持有，后者控股股東為永嘉集團有限公司，是遼寧大連的一家大型民營企業，該企業在陷入債務危機后，將博瑞大廈抵押給了廈門國際銀行北京分行。此次拍賣，項目背后的債權人為廈門國際銀行。
公開信息顯示，博瑞大廈位于北京CBD商務區與燕莎商圈之間，此次拍賣的標的物為博瑞大廈地下3層至地下1層、地上4層至25層不動產，標的物建筑面積約為5.82萬平方米。根據第三方評估，截至2021年9月，該棟物業市場價約為29.1億元，市場單價約為5萬元/平方米。該場拍賣僅凱德商用一位買家報名競拍，最終底價成交，較評估價打了七折。據悉，此次收購完成后，凱德商用將對博瑞大廈進行資產升級改造。
從實際成交情況來看，無論是內資還是外資，今年的大宗交易規模都有所下滑。根據第一太平戴維斯向記者提供的數據，2021年上半年外資大宗商業房地產投資額約302億元，而今年上半年則下降至222億元。前三季度，外資投資金額約263億元，而去年同期則為500億元。
與此同時，今年上半年，國內大宗交易中，內、外資的占比情況與往年相比無明顯變化。而至三季度時，外資投資金額比例僅為15%，相較往年有所降低。
第一太平戴維斯方面表示，目前大宗交易市場賣方與潛在買家仍處于博弈的階段，賣方希望加速拋售資產進行變現，但潛在買家則會謹慎出手且對可售項目進行仔細甄別。自用型收購及通過司法拍賣渠道購得資產，有可能在年末進一步增加。李健表示：“還是需要考慮性價比，需要在市場價格上有較大折扣，資產的安全墊要夠厚、夠高，資本才會進入。”
此前，10月9日，盛京銀行朝陽分行在阿里資產交易平臺上拍賣轉讓所持北京王府世紀發展有限公司的債權，掛牌價格為11.2億元。據了解，王府世紀欠付盛京銀行朝陽分行的債務以位于北京市東城區東安門大街55號的王府世紀大廈作為擔保抵押物。根據評估機構對王府世紀大廈的估值，截至2021年3月，王府世紀大廈的市場價約為15.39億元。盡管掛牌價格僅為評估價的七折，但這項資產交易最終因無人出價而流拍。